概念解读 

   什么是小产权房？ 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。 

   "小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。俗称的小产权房通常分两种：一种是集体土地上建设的房屋，有集体土地证和房权证，在同一经济组织内即本村村民之间可以买卖，其他人买卖是不合法的。另一种是指在没有取得国有土地证（缴纳土地出让金）的土地上建设的房屋，不能办理房权证，不准上市买卖，不准过户交易，买卖是不合法的。 

提醒：此次，小编仅针对非法买卖小产权房进行解读哦~

 存在的风险 

 法律风险  

   小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备法律性质。房产权是拥有房屋产权的凭证，但是由于小产权房买卖并不合法，所以无法获取房产证。这也是意味着购房者并没有房屋产权，法律也不会保护购房者的权益。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人权益很难得到维护。

 政策风险  

   如果购买的是在建项目，遇上相关部门整顿小产权房，可能会导致部分项目停建甚至被强拆。购房人可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很可能无法得到拆迁补偿。 质量风险 某些开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门一般不会监管这些房子。在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权困难，最终只能自行承担损失。 

 买卖风险

    小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有不动产权证而无法完成产权过户，小产权房出售人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益无法得到保证。 

法律有规定

   （1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

  （2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

  （3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

     另外，在目前国家针对不同类型的小产权房具体分类处理政策尚不明确的情况下，一些法院对于涉及小产权房买卖的纠纷暂不予受理，避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响。

而无效合同的处理原则为：因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应折价补偿。